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【KBRZ | 市场观察】2021写字楼交易上升57%,写字楼资产受投资者追捧



投资者对澳大利亚写字楼市场的未来仍充满信心,对写字楼的需求也有所增加,专家预测今年将继续复苏。

PropTrack经济学家Anne Flaherty表示,写字楼的销量增加,而每个首府城市的租户需求都上升。

Flaherty说:“尽管自疫情爆发以来远程办公的情况有所增加,但对办公空间的需求正回升,2021年下半年办公空间租用需求有所增加。”

“在疫情爆发后的12个月,租金一直下降,但现在已经回稳,有初步迹象显示,我们将在2022年看到恢复增长。”

她说:“写字楼资产仍然受到投资者的高度追捧,但由于疫情后出现空置的风险增加,他们表现出更加谨慎的态度。”

“自疫情爆发以来,在家工作和结合遥距工作与在办公室工作的混合工作模式增多,导致我们城市中许多最大的租户减少了租用办公室。“尽管如此,许多投资者仍对写字楼市场的未来表现出信心。”

Flaherty表示,根据Real Capital Analytics的估计,2021年的总交易量比2020年的水平上升了57%,仅在第四季度就有10笔价值1亿元以上的写字楼销售,但总体销量仍低于疫情前的水平。

CBRE亚太区办公室租赁主管Mark Curtain表示,2021年下半年,全国办公室市场继续复苏,大多数主要城市的租户咨询增加,而交易也表现强劲。

Curtain 说:“大多数市场现在已经度过了最糟糕的低迷期,我们预计澳大利亚写字楼市场将在2022年继续复苏。”



根据高力的数据,尽管疫情导致一些最大的CBD地区受到影响,但澳大利亚主要写字楼市场的需求和交易仍在上升。

高力的研究显示,全国对办公空间的需求按年增长37%,与2020年同期相比,2021年下半年的办公需求超过160万平方米。

高力国际办公室租赁业务董事总经理Simon Hunt表示,仅在2021年最后一个季度,查询的办公空间面积超过73万平方米,创下了第四季度的最高纪录。

他说:“与前一年相比,对办公空间的需求大幅上升,大多数市场都看到2021年的查询面积有所增加,查询数量也上升。”


Omicron推迟返回办公室工作

Flaherty指出,在澳大利亚达到疫苗接种门槛后,Omicron推迟了返回办公室的时间,全国的租用率仍然非常低。“许多企业仍面临着空间需求方面的重大不确定性,此次疫情延长了不确定性时期。”

Flaherty表示,政府要求在家办公,尤其是在墨尔本和悉尼,导致许多企业推迟了租赁决定。“相比之下,投资者倾向从较长远的角度考虑市场。因此,买家需求的复苏速度超过了租赁需求的复苏速度。”

莱坊全国租赁业务负责人Andrea Roberts表示,2021年下半年多数市场形成的势头,引发了人们对2022年开局疯狂的预期,与一年前的情况类似。“不过,随着Omicron病毒到来,对这势头的延续造成了一些影响,但我们认为,这在很大程度上是短期挫折,不需过份担忧。”

Roberts表示,在2020年和2021年,有关租用工作场所的决定搁置或推迟,所以仍存在被压抑的需求。“各公司都非常重视办公空间,尤其是新的高端大楼,因为需要通过提高办公场所的质量和提供舒适的设施,让团队重新在一起工作。”

Flaherty表示,写字楼投资者对已拥有优质租户和租约的资产的需求越来越高。Flaherty说:“2022年,写字楼投资者可能对在那些提供稳健收入流、空置风险较低的资产更感兴趣。”“不断变化的工作方式改变了办公室使用者的需求,这也可能推动办公室装修的增加。”


CBD写字楼市场需求上升

澳大利亚房地产委员会早前发布的最新写字楼市场报告显示,在截至2022年1月的六个月,每个首府城市CBD的写字楼需求都有所上升。

Flaherty表示,很多人预期远程办公兴起将导致对空间的需求下降,但租户需求不跌反升。

她说:“尽管在此期间,悉尼、墨尔本和布里斯班的CBD空置率有所上升,但这是由于这些市场的供应增长超过了租户需求的增长。”“过去6个月,其他所有CBD市场的空置率都出现了下降。”

房地产委员会的报告显示,全国CBD的租户需求平均增长了1%,非CBD市场的租户需求增长了0.7%。除了悉尼和布里斯班,其他首府城市的需求都高于历史平均水平。

房地产委员会首席执行官Ken Morrison表示,尽管许多人曾预计,疫情将导致办公室空置率大幅上升,但数据显示,这种情况并未出现。

他说:“这些数据显示,尽管疫情改变了我们使用工作空间的方式,但办公室在今天的经济中仍然长盛不衰。”“虽然总空置率从11.9%上升到12.1%,但这是因为新办公空间供应增加,而不是需求下降。“现实情况是,大多数CBD企业继续将办公室视为他们未来不可或缺的一部分,这反映在过去6个月对办公空间的需求增加。”

根据Cushman & Wakefield最新的办公室报告,墨尔本和悉尼的办公室租赁市场有望在2022年恢复增长,因为租金摆脱了长期封城的影响,将在2021年第四季度进一步回稳。

Cushman & Wakefield澳大利亚研究主管John Sears表示,尽管实施了数月的封城,但澳大利亚主要的CBD写字楼租赁市场在2021年下半年基本未受影响,今年一开始就回稳。

Sears说:“去年第四季度,悉尼和墨尔本的租金继续保持平稳,到2021年底,租赁活动出人意料地强劲。”“尽管Omicron的影响不容忽视,但我们似乎正在走出周期的底部。我们预计,在今年前半年,租金将回升,一旦Omicron案例减少,更多人将重返CBD办公室。”

Flaherty表示,自疫情爆发以来,租金下降提高了CBD写字楼的负担能力。

她说:“因此在澳大利亚各地,在CBD寻找租赁办公空间的租户比例增加了。”“很多租户可能会把目前的市场看作是达成一笔好交易的合适时机。”



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