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【KBRZ | 财富实战】Broker告诉您在澳洲用家庭信托买房也可银行贷款



可以申请房屋贷款的信托种类

· 家庭信托(Family Trust)

· Unit信托基金(Unit Trust)

· 全权信托(Discretionary Trust)

· 混合型信托(财产投资信托或PITs)(Hybrid Trust)

· 财产投资信托(Property Investment Trusts)

· 自主管理的退休金信托基金(Self-Managed Superannuation Funds Trust, SMSF)

· 服务信托(Service Trust, 通常是一种全权信托、Unit信托或混合信托)

以上的几种信托类型中,最常见的就是家庭信托了。而用家庭信托购房的主要目的是投资,来达到资产保护的作用,将来也可变更受益人,比如变为您的小孩,同时也可达到免遗产税的作用


2家庭信托的主要当事人

财产授予人 Settlor

财产授予人是家庭信托设立时的一个角色。财产授予人需要将特定财产给予受托人,并签署Trust Deed(信托契约),以此来设立家庭信托。财产授予人一般由与该信托没有关系的人来担任,常见的财产授予人可以是律师或者会计师。


受托人 Trustee

受托人是信托财产的法定所有人。通常个人或者公司均可成为受托人。受托人有权决定将信托的收益分配给指定的受益人。



受益人 Beneficiaries

受益人是指可能在信托中获益的个人或者公司。受益人并不掌控信托。家庭信托的受益人不一定来自同一个家庭,因此,一般也可以将家庭以外的人列为受益人。


委任人 Appointor

委任人负责任命和替换信托中的一个或多个受托人。


3家庭信托贷款流程

家庭信托贷款和平时普通做贷款的流程基本是一样的。

银行在评估收入时,是看的Trustee公司的Director这个人的个人收入情况

在最后签署贷款合同时,因为借款方是Trust,所以个人(Trustee公司的Director)签的是Guarantor的文件,通常都是直接寄给Guarantor来签字的。



4 家庭信托申请房屋贷款需要的材料

办理家庭信托贷款,除了和普通贷款所需的基本材料一样外,还有以下材料需要提供

· Certified Trust Deed

· Trust/Company financial statements and tax return

· Notice of Assessment and individual tax return



5 家庭信托贷款,需要注意的问题

所有银行都接受家庭信托吗?

有些银行是不接受信托贷款的,因为一部分银行认为,如果借款人无法偿还贷款,某些类型信托的贷款可能在法律上无法强制执行。

此外,银行担心澳大利亚税务局(ATO)可能会改变对信托的税收裁决,这反过来会影响到银行。

也有一部分银行就算接受Trust,也要求Trustee Company是Non-trading。

对比以个人名字贷款,有其他费用吗?

是的,大部分银行都会对信托贷款收取额外费用。例如Application fee,Legal fee 以及 Establishment fee之类。

主要是因为需要完成额外的工作,准备担保和赔偿文件,供受托人和受益人签署等。

Trust可以做Loc doc贷款吗?

可以的,Trust是有可能获得low doc贷款批准的。



6家庭信托购房的优势

税收优惠

受托人可以利用家庭信托在分配收益时的灵活性尽可能地使得受益人适用更低的个人所得税税率

另外,在满足特定条件下,还可以将亏损转到将来抵扣利润。


资产保护

信托财产的精髓在于信托财产的独立性。信托一旦设立,信托财产即从委托人、受托人以及受益人的自有财产中分离出来,而成为独立运作的财产。除非法律另有规定,委托人、受托人和受益人的债权人都不能追溯到信托财产,这样增强了信托财产的安全性。


高度灵活性

避免家庭因为财产分配的矛盾,受托人可以决定将家庭信托财产根据受益人不同的性格和特长进行分配,让财富传承平衡进行。



7家庭信托购房的缺点


不能负扣税

当家庭信托的财年收入是负数时,家庭信托不能把负的收入分发给家庭信托里的受益人。而是只能把负收入存在家庭信托里面去减少未来财年的收入。

也就是说家庭信托的受益人是不能用来负扣税的。


Land Tax

家庭信托不享受州政府Land Tax的免税起征点,个人、固定的单位基金(fixed unit trust)和养老金(SMSF)有权享受 $755,000土地的免税权。

也就是说,当土地价值低于或等于$755,000 时个人不用上土地税。可是家庭信托却没有这个Land Tax的优惠权。


有期限

通常家庭信托在新州是80年的期限,到了80年就会自动关闭。所有的财产都要在到期之前分配给受益人。

以上的内容就是关于家庭信托贷款了。当然,最重要的还是应该在准备申请前咨询专业的Broker,因为Broker会给您一个完善的贷款方案,从而避免一些不必要的损失。



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